Отношения между дольщиком и застройщиком регулируются Законом РФ от 30.12.2013 № 214-ФЗ  «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…» (далее - Законом № 214- ФЗ). Права и обязанности у сторон появляются с момента заключения договора участия в долевом строительстве. Поэтому до решения о подписании договора и передаче денежных средств дольщику следует собрать как можно больше информации о застройщике и о будущем доме.

По договору участия в долевом строительстве застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Договор в обязательном порядке должен содержать:
- определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.
- срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства (в договоре должен быть указан срок сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию, а также срок передачи объекта в собственность участнику долевого строительства (п. 2 ч. 4 ст. 4, ст. 6 Закона N 214-ФЗ));
- цену договора, сроки и порядок ее уплаты (просрочка внесения платежа может являться основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора);
- гарантийный срок на объект долевого строительства (гарантийный срок не может быть менее пяти лет на объект долевого строительства и менее трех лет - на инженерное и технологическое оборудование (п. 4 ч. 4 ст. 4, ч. 5, 5.1 ст. 7 Закона N 214-ФЗ)).
При отсутствии в договоре этих условий, договор считается незаключенным.

Ответственность сторон по договору участия в долевом строительстве наступает, в том числе, в случае нарушения установленных сроков внесения участником долевого строительства платежей и в случае нарушения установленного срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства. Ответственность сторон может быть предусмотрена в виде неустойки и возмещения причиненных сверх неустойки убытков (ст. ст. 5, 6, 10 Закона N 214-ФЗ).

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пеню) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Банка России, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, неустойка (пеня) уплачивается застройщиком в двойном размере (ч. 2 ст. 6 Закона N 214-ФЗ).

Неустойка ежедневно, до удовлетворения в добровольном порядке требований застройщиком, будет увеличиваться, поэтому в судебных заседаниях можно несколько раз уточнять исковые требования в части неустойки. Законная неустойка рассчитывается следующим образом:

Сумма неустойки = количество дней просрочки x 1/300 x цена договора x 2 x 10% (ставка рефинансирования с 19.09.2016, Информация Банка России от 16.09.2016; Указание Банка России от 11.12.2015 N 3894-У).
Период просрочки исполнения обязательства застройщика начнется со дня, следующего после указанного в договоре дня, с которым связано исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта.

Также Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Если застройщик ненадлежащим образом исполнил или не исполнил обязательства по договору, то дольщик может защитить свои права в рамках досудебного (претензионного) и судебного урегулирования спора. Процедура досудебного урегулирования может быть предусмотрена договором.

Участник долевого строительства вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в следующих случаях (ч. 1 ст. 9 Закона N 214-ФЗ):
- если срок сдачи объекта превышен более чем на два месяца;
- существенно нарушены требования к качеству объекта строительства;
- застройщик отказался возмещать или устранять недостатки объекта долевого строительства;
- застройщик отказался продлить банковское поручительство.
 
В этих случаях договор считается расторгнутым со дня направления застройщику уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Уведомление направляется заказным письмом с описью вложения (ч. 4 ст. 9 Закона N 214-ФЗ).

Кроме того, дольщик может расторгнуть договор в судебном порядке в случаях (ч. 1.1 ст. 9 Закона N 214-ФЗ):
- прекращения или приостановления строительства многоквартирного дома, если становится очевидно, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан дольщику;
- существенного изменения проектной документации, в том числе существенного изменения размера объекта долевого строительства;
- изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома.

Во всех вышеперечисленных случаях при одностороннем отказе участника долевого строительства от исполнения договора и расторжении договора в судебном порядке застройщик обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты в соответствии с ч. 2 ст. 9 Закона N 214-ФЗ.