Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491 утверждены «Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность» (далее по тексту - Правила). 

В соответствии с Правилами в состав общего имущества включается земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства, а также иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. Следовательно, придомовая территория входит в состав общего имущества и платить за ее содержание, и в том числе за ее благоустройство, должны собственники жилья.

Придомовая территория является принадлежностью многоквартирного дома, ее эксплуатация и содержание осуществляется вместе с самим домом, из одного источника. В любом многоквартирном доме собственники жилых помещений отвечают за состояние не только принадлежащих им жилых помещений, но и за придомовую территорию и иное имущество. Согласно ч.1 ст.158 Жилищного кодекса РФ, собственник помещения в многоквартирном доме обязан участвовать в расходах на содержание общего имущества соразмерно своей доле в праве общей собственности. Доля в праве общей собственности, в свою очередь, пропорциональна общей площади помещения, принадлежащего лицу на праве собственности (ст.15 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса РФ). Получается, что чем больше площадь квартиры, тем больше ее собственнику придется платить за содержание придомовой территории и иного общего имущества. 

Как же определяются границы придомовой территории, собственниками которой мы стали с 1 марта 2005 года – даты вступления в силу Жилищного кодекса РФ? Отметим, что автоматически передачи придомовой территории в собственность жильцам многоквартирных домов, не произошло. Федеральный закон «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» предусматривает, что для перехода в общую долевую собственность земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимости и придомовая территория, должен пройти процедуру формирования земельного участка и постановки на государственный кадастровый учет. Для этого лицо, уполномоченное общим собранием собственников помещений, должно обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с соответствующим заявлением. В свою очередь органы государственной власти обязаны рассмотреть такое заявление и произвести необходимые действия по формированию земельного участка и его постановке на государственный кадастровый учет. Только после формирования земельного участка и постановки его на государственный кадастровый учет земельный участок перейдет бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. 

Санитарное содержание является составной частью единого комплекса работ по содержанию и ремонту жилищного фонда. Благоустройство - комплекс проводимых на территории мероприятий, направленных на повышение эксплуатационных и эстетических характеристик территорий и предусматривающих один из следующих видов работ (или их комплекс): архитектурно-планировочную организацию территории; озеленение; устройство архитектурного освещения, поливочного водопровода; размещение малых архитектурных форм, объектов городского дизайна, рекламы, визуальной коммуникации и информации, произведений монументально-декоративного искусства.

Управляющая организация на платной основе оказывает услуги по содержанию общего имущества многоквартирных домов и несет полную ответственность за предоставление услуг ненадлежащего качества при выборе способа управления многоквартирным домом путем заключения договора с управляющей организацией. В свою очередь собственники помещений в соответствии с условиями договора вправе проверять объемы, качество и периодичность оказания услуг и выполнения работ, требовать от ответственных лиц устранения выявленных дефектов и проверять полноту и своевременность их устранения. 

В услуги по санитарному содержанию помещений и придомовых территорий, а также благоустройству входят:
– уборка мест общего пользования;
– уборка придомовых территорий;
– уборка подземных паркингов;
– дезинфекция, дезинсекция, дератизация помещений;
– вывоз мусора, снега;
– устройство, стрижка газонов;
– посадка цветов, уход в летний период;
– изготовление металлических ограждений для территории дворов;
– изготовление детских горок и песочниц;
– установка и ремонт летних площадок;
– очистка и покраска облицовки фасада, ворот, решеток, скамеек  Уборка придомовой территории.

При оказании услуг и выполнения работ ненадлежащего качества управляющая организация обязана снизить размер платы в соответствии с Правилами изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность. Заявление об изменении размера оплаты может быть направлено собственником в письменной форме или сделано устно в течение 6 месяцев после соответствующего нарушения и подлежит обязательной регистрации. 
Основанием для уменьшения размера оплаты за содержание общего имущества является акт, составленный между собственником и управляющей компанией, в котором отражены факты оказания услуг ненадлежащего качества. 

Требования и нормативы по содержанию и обслуживанию жилого фонда определены Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170, и являются обязательными для исполнения как собственниками помещений, так и управляющими организациями.
Содержание лестничных клеток может включать в себя:
– техническое обслуживание (плановые, внеплановые осмотры, подготовка к сезонной эксплуатации, текущий ремонт конструктивных элементов и инженерных систем и домового оборудования);
– капитальный ремонт в составе капитального или выборочного ремонта зданий;
– мероприятия, обеспечивающие нормативно-влажностный режим на лестничных клетках;
– обслуживание мусоропроводов;
– обслуживание автоматических запирающихся устройств, входных дверей, самозакрывающихся устройств;
– обслуживание лифтового оборудования;
– обслуживание системы ДУ;
– организация дежурства в подъездах;
– оборудование помещений для консьержек с установкой телефона.

Организация по обслуживанию жилищного фонда должна обеспечить:
исправное состояние строительных конструкций, отопительных приборов и трубопроводов, расположенных на лестничных клетках;
требуемое санитарное состояние лестничных клеток;
нормативный температурно-влажностный режим на лестничных клетках.

Окна и двери лестничных клеток должны иметь плотно пригнанные притворы с установкой уплотняющих прокладок. Лестничные клетки должны регулярно проветриваться с помощью форточек, на первом и верхнем этажах одновременно, а также через вентиляционные каналы и шахты. Лестничные клетки должны иметь температуру воздуха и воздухообмен согласно установленным требованиям. Освещенность искусственным светом лестничных клеток должна приниматься по установленным нормам.

Периодичность основных работ, выполняемых при уборке лестничных клеток, определяется в установленном порядке. При использовании для уборки лестничных клеток централизованных вакуумных систем, сухую уборку и мойку пола лестничных площадок и маршей, а также обметание пола и стен, подоконников, отопительных приборов и т.д. следует производить не реже, чем через пять дней, а стен - не менее двух раз в год. Мокрую уборку всех поверхностей в этом случае необходимо выполнять не реже одного раза в месяц.

Окраску лестничных клеток допускается производить улучшенными высококачественными, безводными составами ;поверхности, окрашенные малярными, безводными составами, должны иметь однотонную глянцевую или матовую поверхность; не допускается просвечивание нижележащих слоев краски, отслоения, пятна, потеки; не допускается в местах сопряжения поверхностей, искривления линий, закраски высококачественной окраски в различные цвета.

Периодичность ремонта подъездов должна быть соблюдена один раз в пять или три года в зависимости от классификации зданий и физического износа. В деревянных жилых домах стены и потолки лестничных клеток и коридоров с внутренней стороны следует штукатурить или обрабатывать огнезащитным составом.

Наружные входные двери в подъезды и лестничные клетки должны иметь самозакрывающие устройства (доводчики), а также ограничители хода дверей (остановы). Для снижения теплопотерь и шума от ударов входных дверей при отсутствии самозакрывающих устройств в притворах дверей следует устанавливать упругие уплотняющие прокладки. На площадке перед наружными входными дверями рекомендуется устанавливать скребки и металлические решетки для очистки обуви от грязи и снега. Наружные площадки у входных дверей и тамбуры лестничных клеток следует систематически очищать от снега и наледи.

В многоэтажных домах (десять этажей и выше) двери в незадымляемые лестничные клетки должны иметь автоматические закрыватели без запорных устройств. Входы из лестничных клеток на чердак или кровлю (при бесчердачных крышах) должны отвечать установленным требованиям. Использование лестничных клеток, а также площадок под первым маршем лестницы для размещения мастерских, кладовых и других целей не допускается.

Под маршем лестниц в первом и цокольном этажах допускается устройство только помещений для узлов управления центрального отопления, водомерных узлов и электрощитов, ограждаемых несгораемыми перегородками. Размещение на лестничных площадках бытовых вещей, оборудования, инвентаря и других предметов не допускается. Входы на лестничные клетки и чердаки, а также подходы к пожарному оборудованию и инвентарю не должны быть загроможденными. Располагаемые в лестничных клетках шкафы с электрощитами и электроизмерительными приборами, а также электромонтажные ниши должны быть всегда закрыты.

Рябова Оксана Константиновна,
Консультационный пункт для потребителей в городе Сокол

http://www.gkx.ru
http://www.upravdomus.ru
СанПин 2.1.2.2645-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях. Санитарно-эпидемиологические правила и нормативы»