Что нужно знать жильцам многоквартирных домом, при строительстве которых не предусматривалось наличие домофона в проектной документации.

В таких многоквартирных домах, обслуживаемых управляющей организацией, граждане, проживающие в одном подъезде, по собственной инициативе (собрание жильцов подъезда) заключают за свой счет прямые договоры с обслуживающей организацией на установку и на техническое обслуживание домофона.

Согласно п. 7 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. № 491 (далее - Правила), автоматически запирающее устройство дверей подъездов многоквартирного дома, к которым относится домофонное оборудование, включается в состав общего имущества собственниками помещений многоквартирного дома.

В то же время, согласно п. 1 Правил, состав общего имущества собственников  многоквартирного дома определяется:
а) собственниками помещений в многоквартирном доме (далее - собственники помещений) - в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества;
б) органами государственной власти - в целях контроля за содержанием общего имущества;
в) органами местного самоуправления - в целях подготовки и проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации в соответствии с частью 4 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Таким образом, наличие домофонной системы в подъезде многоквартирного дома еще не означает, что она является общим имуществом собственников многоквартирного дома, так как для включения ее в состав общего имущества необходимо принятие по данному вопросу решения собрания собственников жилых помещений данного многоквартирного дома, в соответствии с пунктом 1 Правил.

В силу ст. 244 Гражданского кодекса РФ, если домофонная система приобретена непосредственно жильцами квартир отдельного подъезда в многоквартирном доме, то до момента принятия решения о включении домофонной системы в состав общего имущества многоквартирного дома, данное оборудование является общей собственностью жильцов этого подъезда, а не общим имуществом собственников многоквартирного дома. Следовательно, согласно ст. 210 Гражданского кодекса РФ, собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

При включении домофонной системы в состав общего имущества собственников многоквартирного дома, работы, услуги по ее содержанию, ремонту и обслуживанию подчиняются требованиям жилищного законодательства. В этом случае обслуживание домофона должно входить в перечень и стоимость работ по содержанию общего имущества многоквартирного дома, и  обязанность заключения договора на техническое обслуживание домофона, как общего имущества, возлагается на управляющую организацию.

Согласно статьям 39, 158 Жилищного кодекса РФ, собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество.

Таким образом, собственникам многоквартирных домов необходимо решением общего собрания собственников внести в состав общего имущества многоквартирного дома автоматически запирающее устройство дверей подъездов (домофон)и включить его техническое обслуживание в перечень услуг и работ по содержанию общего имущества помещений многоквартирного дома в договор управления.

В соответствии со ст.156 Жилищного кодекса РФ размер платы за содержание и ремонт жилого помещения определяется на общем собрании собственников помещений, которое проводится в порядке, установленном статьями 45-48 Жилищного кодекса РФ, а плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства.

На основании принятого решения общего собрания собственников помещений управляющая организация должна заключить договор на техническое обслуживание этого общего имущества с обслуживающей организацией или осуществлять данный вид услуг самостоятельно.